Nota sobre la gentrificación y la oferta de vivienda en la Ciudad de México

¿Construir más viviendas la evita?

“Naturalizar la gentrificación se adapta muy cómodamente al estatus quo, encaja perfectamente en las manos de desarrolladores y promotores del crecimiento que cuenta con mucho poder y ven el tipo de cambio que quieren como la “evolución” correcta de las ciudades”. Leslie Kern (2022, p.44)

Foto: IG @allgotic

En la Ciudad de México el fenómeno de la gentrificación se ha vuelto un tema político de primera línea y desde todos los espectros políticos se están proponiendo y discutiendo soluciones. Esto a partir de la primera marcha contra la gentrificación realizada inicios de julios en la Colonia Condesa, que catapulto el problema al centro de la discusión pública.

Es necesario recordar que la gentrificación¹ se define como el desplazamiento de una población de bajos ingresos (generalmente obrera) por otra de altos ingresos (incluida la burguesía), principalmente mediante mecanismos de mercado. En consecuencia, se destruye comunidades y reconfigura el espacio urbano en función de clase, que hace que a las ciudades sean más excluyentes.

Desde la izquierda uno de los grandes riesgos que hay para frenar este proceso es aceptar como cierto el argumento de los desarrolladores inmobiliarios: es un problema de oferta de vivienda, por lo que se soluciona construyendo más vivienda sin controlar la renta. Esto se lograría mediante la desregulación y el otorgamiento de permisos de edificación que permitan acelerar la construcción de vivienda y reducir los costos (legales) de esta actividad. Lo que en la Ciudad de México se ha dado por llamar “acuerdos de facilidades administrativas”. Al mismo tiempo, que los desarrolladores inmobiliarios argumentan que controlar la renta, impedirá que se construya más vivienda, puesto que muchas unidades se venden para dicho propósito.

Las suposiciones detrás de este argumento es que el mercado de la vivienda funciona según los modelos tradicionales de oferta y demanda de libro de texto: a una mayor oferta de vivienda, el precio de vivienda nueva caerá automáticamente. Por lo tanto, el gobierno sólo debe de autorizar más proyectos de vivienda para que baje el precio de vivienda y cese la expulsión de personas de un barrio o barrios de la ciudad. Esto aplica independiente de si se construye para compra o para renta.

Sin embargo, este argumento es engañoso y puede acelerar fácilmente la gentrificación si se aplica ciegamente. En primer lugar, el suelo no es como cualquier otro bien producido (en el capitalismo), no es una manufactura ni un producto industrial. El suelo es escaso e inmóvil, por lo que no se puede trasladar una fracción de suelo de un sitio a otro (físicamente es imposible). Además, el valor del suelo urbano relacionado con su ubicación (y su relación de localización social y económica). Las condiciones materiales de un sitio no se pueden replicar en otro sitio: la cercanía a un sitio histórico, a un área verde, a transporte público, a una zona con variedad de servicios públicos, al clima, a la disponibilidad de agua, etc.

En otras palabras, no es posible producir más “suelo” urbano disponible para vivienda y con ello reducir su valor. La solución clásica ante esta situación es aumentar la intensidad de uso del suelo mediante mayores densidades de construcción residencial (es decir, mayor espacio construido). Esto es, en lugar de construir en una parcela varias casas unifamiliares, se construye un edificio de departamentos que pueda alojar un mayor número de personas.

De nueva cuenta aquí se debe de tener cuidado, porque la simple densificación no es positiva por sí misma y genera diversos tipos de contradicciones en la Ciudad de México. Bajo la lógica económica simplista de oferta y demanda, esta mayor oferta de vivienda (o uso intensivo del suelo), debería de hacer caer el precio de la vivienda. Sin embargo, esto dista mucho de ser cierto.

Dada la escasez del suelo y su valor relacional en el espacio, construir más viviendas en zonas con un alto valor del suelo provoca, en primer lugar un incremento del mismo valor del suelo. Los propietarios originales, incluso están incentivados a no vender y esperar a que aparezca el mejor postor. Es decir, pueden especular, incrementando aún más el valor. El efecto de esto es tanto un incremento del precio de las rentas de vivienda y comercios, así como presión a la venta de edificaciones de baja densidad. El resultado de esto es simplemente mayor gentrificación.

En segundo lugar, el incremento del valor del suelo se traslada al precio final de venta de las nuevas viviendas, en este caso, los departamentos. Aunque, resultan más económicos que una casa unifamiliar, al ser nuevas unidades y ubicarse en zonas de alta demanda y de alto valor del suelo, sus precios pueden ser elevarse al máximo. De tal suerte, que no son accesibles para la mayor parte de la población y si se ponen en el mercado de alquiler, pueden alcanzar valores mayores que los originales, lo que fomenta más expulsión de población en estas zonas. Es decir, dando de nuevo como resultado una aceleración de la gentrificación.

Es importante resaltar que los constructores de vivienda (conocidos coloquialmente como desarrolladores inmobiliarios en México) buscan su propio beneficio, es decir, no construyen por un beneficio social sino para obtener ganancias. Son empresas capitalistas y ese es su propósito. En este sentido, aunque las empresas privadas de la construcción tuvieran todos los permisos y el capital necesario para construir una cantidad infinita de viviendas nuevas (en este caso departamentos); no lo harían. Esto debido a que podrían saturar el mercado y dejar de vender los departamentos. De tal manera, que incluso pueden perder su capital inicial.

Esto se debe a que hoy el negocio de construcción de viviendas está totalmente financiarizado. Esto implica que los constructores de vivienda no financian las obras con sus propios fondos. Para hacerlo solicitan préstamos financieros. Mientras la venta de las nuevas también viviendas está marcada por el uso de préstamos hipotecarios que utilizan como garantía (colateral) la propia vivienda, con la esperanza de que no pierda valor en caso de impago 8para eventualmente revenderla). La ganancia depende de que las viviendas construidas se vendan rápidamente, para cubrir con celeridad los costos financieros y evitar que aumenten y eliminen todas las ganancias. Si se detienen la venta de viviendas, las obligaciones financieras que adquirieron pueden volverse impagables (ante el crecimiento continuo de la deuda aún a bajas tasas de interés).

Para los desarrolladores sería imposible obtener un préstamo para construir más viviendas si el sistema financiero considera que no se venderán y no se pagarán; ya que podría afectar a las propias empresas financieras y generar pérdidas considerables. Es por ello, que aunque los desarrolladores inmobiliarios tuvieran la oportunidad de construir todas las viviendas posibles para darle vivienda a todas las personas, simplemente no sucedería, pues atentaría contra la lógica de acumulación capitalista.

De hecho, en un círculo especulativo, esta situación puede llegar a pasar, si se concede masivamente créditos para la compra y la venta de viviendas, sin tener en cuenta si realmente es posible colocarlas mediante mecanismos de mercado y si existe realmente la capacidad de repago de la deuda. Este es el caso de la crisis financiera de 2008, donde se dieron créditos a la construcción e hipotecarios a millones de personas en EUA y partes de Europa. Ante la perspectiva de impago de deudas, generó la caída del sistema financiero y una crisis global.

Finalmente, el desarrollo inmobiliario privado también es una causa de gentrificación, especialmente en el caso de la construcción de grandes desarrollos habitacionales de altos ingresos que provocan un incremento repentino y considerable de población en barrios de bajos ingresos. Estos nuevos habitantes comienzan a presionar para reconfigurar el espacio urbano y social de acuerdo con sus patrones de consumo, sin importar las necesidades de la población local. En la Ciudad de México un ejemplo de ello es el choque entre las tradicionales celebraciones religiosas (fiestas patronales) de los pueblos originarios que incluyen ferias, música y fuegos artificiales, y las quejas de los nuevos residentes de los complejos habitacionales de lujo. Tal como sucede en el caso del complejo de Mitikah y el pueblo de Xoco.

Dado lo anterior, el argumento de la desregulación y la construcción de más viviendas solo beneficia a las empresas privadas de viviendas, sin resolver el problema de fondo de la gentrificación, e incluso acelerándola o siendo su causa principal. Si esto ocurre en un contexto de especulación financiera generalizada, puede dar lugar a crisis económicas.

¿Cuál es la respuesta?

Para reducir o eliminar la gentrificación, es necesario aumentar el acceso al número de unidades de vivienda en la Ciudad de México y esto implica su construcción. La cuestión es cómo se construyen y para quién. Si se deja en manos del libre mercado, la construcción de viviendas se realizará para el mejor postor (la población de altos ingresos) y no para la población que está siendo expulsada de diferentes barrios.

Si a esto le sumamos la población de países de altos ingresos que viene a residir a la ciudad, de manera temporal o permanente, la desigualdad económica se vuelve más compleja. Esto acelera los procesos de gentrificación, como lo ejemplifica el caso de la gentrificación por turismo generado por Airbnb. Por ejemplo, Navarrete, Whitney & Krstikj (2025) estimaron que, en 2023, hasta el 17% de las viviendas de las colonias Roma Norte, Roma Sur, Condesa e Hipódromo, se alquilaban a turistas a través de la plataforma Airbnb. De este modo, se elimina la posibilidad de que sean ocupadas por residentes permanentes de la ciudad, se incrementan los precios de alquiler y venta del suelo, y se transforman estos barrios en función de los residentes extranjeros temporales.

Es fundamental recordar que la gentrificación solo es posible en un ambiente de desigualdad económica y esto es un hecho dentro de la población de la Ciudad de México y su zona metropolitana.

Es por ello, que para que la construcción de viviendas nuevas permita reducir el fenómeno de gentrificación, es necesario que el Estado intervenga en la construcción, venta y renta de viviendas en favor de la clase trabajadora (y sí paliar las desigualdades). A lo largo de la historia y en la actualidad, se han utilizado muchos mecanismos con tal propósito en México y en el mundo. Por ejemplo el uso de mecanismos de captura de valor, para controlar la especulación y financiar infraestructuras urbanas; la construcción de viviendas pública para sectores de bajos ingresos; el control de las rentas para evitar la expulsión de la población; las cooperativas de vivienda, entre otros ejemplos. Es indispensable tener claro que justo el abandono de estas políticas en favor de políticas de libre mercado (políticas neoliberales) es lo que ha incrementado la desigualdad económica y la gentrificación. Comprar el argumento de los desarrolladores inmobiliarios solo acrecentará el problema actual. Como bien señala la geógrafa feminista Leslie Kern² , la gentrificación no es inevitable.

1. El termino fue acuñado por la sociología inglesa Ruth Glass en su texto de 1964 “London: Aspects of Change”.

2. Kern, Leslie. (2022). La gentrificación es inevitable y otras mentiras. Valencia: Ediciones Bellaterra.